041 - 33​​​​​​​303003​​​​​​​

بازرگانی املاک جاوید (ولیعصر)

چهار نکته حقوقی برای مشاوران حرفه ای املاک

مشاور حرفه ای املاک باید بتواند به خریدار و فروشنده مشاوره دهد. مشاوره‌ای آگاه کننده، شفاف، دقیق و البته درست. به طور کلی هر مشاور املاک می‌تواند در سه حوزه مشاوره دهد، مسائل مربوط به ملک که به حوزه کارشناسی ملک مربوط می‌شود، مسائل حقوقی و موارد مربوط به سرمایه‌گذاری در بازار املاک. در بخش قبلی چند نکته مربوط به کارشناسی ملک برای مشاوران حرفه ای املاک گفتیم. در این قسمت ۴ نکته حقوقی برای مشاوران حرفه ای املاک مطرح می‌کنیم.

۱- احراز هویت و احراز مالکیت

مقصود از احراز هویت این است که هویت فروشنده را به واسطه مدارک شناسایی، بررسی کنیم. سپس در احراز مالکیت، باید به سند ملک مراجعه کرده، اطلاعات مالک را از سند ملک استخراج نموده، سپس هویت فروشنده را با هویت مالک مطابقت دهیم. فرایند احراز هویت و احراز مالکیت به همین سادگی انجام می‌شود. اما همین فرایند ساده، شاید به علت سادگی، مورد بی‌توجهی قرار می‌گیرد. در نتیجه باعث بوجود آمدن انبوهی از مشکلات حقوقی برای مشاور املاک و طرفین قرارداد می‌شود. فراموش نکنید که یک مشاور املاک حرفه ای، هرگز هیچ یک از اقدامات حقوقی را دست کم نگرفته و تمام نکات و جزییات را مو به مو رعایت می‌کند.

۲- گرفتن وجه نقد به جای چک

گرفتن وجه نقد به جای چک در تاریخ تحویل ملک، بهتر است فروشنده به جای چک، وجه نقد دریافت کند. ما به مشاورین املاک توصیه می‌کنیم در مبایعه نامه قید کنند که خریدار موظف است در تاریخ تحویل ملک و تنظیم سند، وجه نقد به فروشنده پرداخت نماید. البته به خاطر داشته باشید که این امر از نظر حقوقی الزامی نیست. بلکه ما این توصیه را به عنوان یک نکته برای مشاوران حرفه ای بیان می‌کنیم که از تجربه کار در بازار املاک حاصل شده است. اما دلیل این توصیه چیست؟ اگر چکی که خریدار به فروشنده می‌دهد، اصطلاحا بی‌محل باشد، فروشنده پس با استناد به بی‌محل بودن چک نمی‌تواند اقدام به فسخ معامله کند. بلکه باید برای برگشت زدن چک اقدام کرده و مراحل قانونی جهت وصول طلب خود را طی کند. هدف از انجام معامله، صرفا امضای قرارداد و دریافت کمیسیون املاک نیست. بلکه غیر از کسب درآمد، ایجاد رابطه خوب با مشتریان و خلق بهترین تجربه ممکن از انجام معاملات ملکی نیز جزو اهداف شماست. به این ترتیب، شما به مرور از یک مشاور املاک عادی، به یک حرفه‌ای تبدیل می‌شوید. هر چند حتی اگر به جای وجه نقد، چک دریافت شود، باز هم پای مشاور املاک در دعاوی بعدی گیر نیست، اما در صورت پاس نشدن چک و بروز هرگونه مشکلی، شما قطعا مشتری خود را از دست می‌دهید. نه تنها یک مشتری، بلکه تمام مشتریانی که می‌توانستند به واسطه آن مشتریان، به شما مراجعه کنند.

۳- یک نکته برای مشاوران حرفه در خصوص املاک اوقافی

خرید و فروش املاک اوقافی به نسبت سایر املاک خیلی کمتر است. شاید همین مسئله سبب شده که اطلاعات بسیاری از مشاورین املاک در خصوص املاک اوقافی در حد مطلوب نباشد. یکی از سوالات متداول در خصوص املاک اوقافی، امکان دریافت وام برای این نوع املاک است. مشاورین املاک باید بدانند که تنها تفاوت ملک اوقافی با ملک طِلْق، این است که در ملک طلق، شش دانگ عرصه و اعیان متعلق به مالک است، اما در ملک اوقافی (معمولا) عرصه وقف شده و اعیان متعلق به مالک است و طی قراردادی با اداره اوقاف، از عرصه استفاده می‌شود. بنابراین همانطور که می‌توان برای ملک طلق وام گرفت، ملک اوقافی نیز مشکلی در گرفتن وام ندارد. سوال متداول دیگر در خصوص ملک اوقافی این است که آیا این نوع املاک امکان خرید و فروش دارند؟ برای بررسی امکان خرید و فروش این املاک باید ببینید که آیا عرصه و اعیان، هر دو وقف شده‌اند؟ یا صرفا عرصه وقف شده؟ اگر صرفا عرصه ملک وقف شده باشد، اعیان را می‌توان خرید و فروش کرد. البته باید اجاره نامه‌ای که با اداره اوقاف به نام مالک فعلی است، به نام خریدار منتقل شود. در صورتی که عرصه و اعیان هر دو وقف شده باشند، امکان خرید و فروش (به معنای سند زدن) وجود ندارد. بلکه صرفا می‌توان اجاره نامه ملک را به نام خریدار منتقل کرد. به عبارت دیگر، اگر عرصه و اعیان با هم وقف شده باشند، فقط می‌توان ملک مورد نظر را از اوقاف اجاره کرد.

۴- فروش ملک‌های وام‌دار

آیا می‌توان ملک‌های وام‌دار را فروخت؟ اگر مشتری این سوال را از شما پرسید، باید بدانید در فروش ملک‌های وام‌دار با دو موضوع مهم روبرو هستیم:

  • سند ملک در رهن بانک است (گرو بودن سند ملک)
  • دو نفر از سوی مالک فعلی، برای دریافت وام ضمانت کرده‌اند.

برای حل این ۲ مشکل، ۳ راه وجود دارد. با توضیح این ۳ راه می‌توانید مشاوره خوبی به مشتری خود بدهید:

  • فروشنده وام را تصفیه کرده تا فک رهن ممکن شود
  • فروشنده سند جدیدی به بانک معرفی کند تا وام، به سند جدید انتقال یابد
  • وام به خریدار منتقل شود و خریدار ۲ نفر ضامن جدید به بانک معرفی کند